文｜邓浩志
大城市楼市复苏，全国市场和预期有较大差距
尽管上半年北上广深等一线城市楼市有明显的回暖，但全国房地产行业的宏观趋势表现似乎并不佳。
统计局刚公布的6月各项经济指标显示，1至6月全国房地产开发投资同比降18%（前值 -16.2%），新建商品房销售额同比下降13.6%，其中住宅投资29300亿元，下降17.8%，降幅扩大2.2个百分点。6月末，商品房待售面积76315万平方米，同比下降0.9%。数据还显示，1—6月份，房地产开发企业到位资金40233亿元，同比下降20.2%。
很明显，今年上半年楼市的复苏，只是在少数城市的核心区等极少数范围。大多数城市楼市表现仍然不佳，整个行业各方面指标在持续四年多近五年的萎缩后，仍在进一步萎缩，甚至加速萎缩。
至于房地产企业，压力更大。今年上半年，上市房企已经公布或预告的业绩情况显示：亏损潮仍在持续。而且远不止民企。比如：华侨城A预亏34-42亿元；金地集团预亏24-29亿；华发股份预亏30-40亿；信达地产预亏12-14.2亿；首开股份预亏17-22亿；福星股份预亏16-24亿；金隅集团预亏19.5-23.5亿；光明地产预亏4-6亿；荣盛发展预亏9.5-14亿，但同比大幅收窄。预盈方面：招商蛇口预盈5-6.5亿元（同比降55-65%）；金科股份由亏转盈，预盈1700-2500万元，主要源于债务重组收益。
从统计数据上看，目前中国房地产市场的总体形势仍然十分严峻，我认为各地应该考虑继续采取措施让市场恢复，以减少对经济和消费等领域的冲击。
楼市二手市场恢复得比一手快，是政府干预的结果
施永青是香港中原地产的创始人，中原一直都是国内排名前列的中介公司，最近施永青提出一个观点：楼市二手市场恢复得比一手快，其实是政府干预的结果。我认为他说得有道理，今天把他的观点和大家分享一下。他说：出现这种情况的原因，是一手市场的溢价过高。一手市场卖的是新楼，定价高过二手楼是应该的。所以卖贵10%至15%左右，买家都可以接受。可是内地一手楼的定价，有时会高过二手市场30%至40%，难怪买家宁愿去二手市场物色心仪房源。
这种道理内地的开发商怎会不晓得？只是政府为了控制金融风险，不许他们随便减价。由于楼花开盘需要预售批文，开发商为了取得预售批文，唯有按政府的指导价来定价。而政府定指导价时，既要保护银行手上的既有资产估值，又要避免之前买入高价房源的小业主闹事维权，因而忽略了市场销售情况的考量，由此导致内地一手市场虽已调整近5年，仍未能调整到位（调到买家愿意接受的价位）。
有开发商私下坦言，若是政府一早批准降价，他们可以在楼价未跌到当前水平时，就完成出货；这样，既可减少价格亏损，又能降低利息损耗。政府可以透过预售批文管控一手市场定价，却没有途径管控成千上万宗二手房的成交价格，因此二手市场能够更早完成价格寻底。
基于他的观点，国内二手房市场，至少大城市的二手房价已经完成调整，市场在价格低位形成平衡，成交随之全面放量。而新房价格明显尚未调整充分，后续仍有下行空间。
而我的看法是，结合广州严查新盘偷面积的政策，超高使用率的存量房源消化完毕后，同区域低使用率新房大概率会出现结构性价格回调，这也是可以预见的市场趋势。
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