01
业主主动减少挂牌拍卖，房屋拍卖成交率走高
上市拍卖的房源数量有所减少，但业主下调心理预期后，成功拍出的房产占比出现提升。
房产数据分析机构 Cotality 发布数据显示，上周澳大利亚各大首府城市房屋拍卖总量再度下滑；与此同时，拍卖当场或拍卖后短期内成交的房源占比升至近两月高点。
全国各大首府上周共计举办 1318 场房屋拍卖，环比下降 8.7%，较去年同期减少约 8%。
房源供给收缩，而初步拍卖成交率达到 54.8%，相比前一周 49.8% 有所上涨，时隔三周重新突破 50% 关口。
市场行情的回暖发生在 6 月末的惨淡周末之后：当时共有约 1900 套房源参与拍卖，成交率仅 47.4%，创下 2020 年 4 月以来最低值。
Cotality 表示，近期成交率回升，源于挂牌房源变少、卖房业主心态发生转变两大因素叠加。
当下每套房源对应的意向买家竞争压力降低，更多业主愿意下调底价贴合当前市场行情，因此更多拍卖最终达成交易。
该机构称，高利率压缩了购房者的贷款额度，叠加经济前景不明、针对投资者的全新税收政策落地，市场观望情绪进一步加重。
墨尔本仍是拍卖最活跃的城市，共有 585 套房屋上拍。
周环比仅微涨 0.3%，基本持平，但同比去年同期下降 6.8%。
墨尔本初步拍卖成交率小幅升至 56.2%，两周前为 54.5%，创下近一个月开盘成交最优表现。
悉尼的拍卖成交改善幅度最为突出。
当地初步成交率攀升至 57.5%，为十周新高，三周前该数值仅 47.3%，市场修复态势明显。
但成交回暖的背后是拍卖场次大幅缩水：上周仅举办 452 场拍卖，环比、同比 2025 年均下降 18.7%。
几座小型首府城市表现参差不齐，布里斯班的拍卖量与成交率波动最为剧烈。
布里斯班共 128 套房源上拍，环比上涨 7.6%，同比大增 25.5%；初步成交率从上周 23.8% 飙升至 43%。
阿德莱德走势相近：初步成交率由 45.7% 升至 59.1%，但拍卖场次下滑 25.9%，仅 83 场。
堪培拉举办 60 场拍卖，环比减少 4.8%，数量与去年基本持平，初步成交率 44.9%。
珀斯与霍巴特拍卖市场冷清，分别仅有 8 场、2 场拍卖。
Cotality 研究主管 Gerard Burg 表示，对比 2025 年年中，如今拍卖规模大幅缩水，足以证明房产市场环境发生巨大转变。
“去年这个时候，澳大利亚储备银行（Reserve Bank）正在开启降息周期，市场对利率走势普遍持乐观态度。”
Burg 称，今年央行三次加息叠加持续的经济不确定性，彻底改变买卖双方对后市的判断。
“今年已经连续三次上调现金利率，市场仍存诸多变数，从这一点来看，楼市环境发生了根本性变化。”
他补充道，尽管房价涨幅有所降温，但多数家庭的可贷款额度依旧受到明显限制。
02
自管养老金借贷购房禁令落地，持有人纷纷转向海外房产
联邦预算出台新规限制自管养老金贷款购置住宅后，自管养老金受托人将投资目光投向海外房产，寻求地产增值收益。
阿尔巴尼斯政府出台新规，禁止自管养老金（SMSF）通过贷款购置住宅，但这并未打消澳洲一众执着房产投资者的配置热情。
不少人原本以为，这项政策会终结养老金投房的热潮，可现实恰恰相反：投资者转而挖掘此前从未认真考虑过的赛道，既有本土商业地产，也有海外住宅、商业物业。
新规允许自管养老金贷款购入商业地产，这类资产一度被视作养老金投房的首选替代方案；如今海外房产成为另一热门选择 —— 受托人可全款低价购入海外物业，无需背负贷款。
各项数据足以印证投资者用养老金配置房产的高涨热情：全澳自管养老金约四分之一的资产投向房地产；反观行业养老金基金，地产配置比例仅 7% 至 12%。
但目前自管养老金投向海外房产的资产占比不足 2%，近五年该比例始终持平。地产业内专家预测，本次联邦预算的税务新规，将推动资金大规模流向海外不动产。
购房中介机构 Kitty & Miles 创始人基蒂・帕克已抢先布局，近期拿下多套新西兰房产，其中一套商业物业购入价 8 万新西兰元（折合 6.65 万澳元），租金毛收益率高达 23%。
“新西兰房产市场稳定，入场成本低廉。当前澳元汇率走强，且当地无需缴纳印花税，对比澳洲本土购房，综合成本优势明显。” 帕克女士表示。
“和所有房产投资一样，地段与物业品质是收益核心。投入 20 万澳元，自管养老金受托人就能拿下一套整洁的一至两居室公寓，租金毛收益率可达 9%。”
如果你的养老金可拿出 30 万澳元配置房产，可选标的十分丰富：日本滑雪小镇度假屋、墨西哥殖民风格大宅、格鲁吉亚多套海景公寓，或是西西里精致别墅。
海外房产看似吸引力十足，但落地操作存在大量复杂事项需要逐一梳理。
第一，确认你的养老金信托契约与投资策略，允许配置海外不动产；其次，物业相关操作必须完全符合澳洲养老金监管法规。
不少人会想购置祖籍、亲友故乡这类带有私人情怀的海外房产，理由是家人可代为照看房屋。但该操作会触碰关联方交易规则：除非是商业物业，否则亲属不得承租这套房产。
若计划退休后自住该海外房产，必须将物业从养老金账户过户至个人名下，否则会违反养老金核心的唯一投资目的准则。
其次是选地。前文提到 30 万澳元在海外可选物业繁多，该如何筛选区域？
是巴厘岛可短租的两居室别墅，租金毛收益率约 10%？还是葡萄牙带橄榄园、长期租赁需求稳定的复古乡村小屋？
一旦澳元汇率攀升至 0.8 美元，美国市场也会进入投资者视野：美国多个州房价亲民，租金收益率维持高位个位数区间。
选好地段后，购房流程同样至关重要。帕克女士介绍，各国房产交易谈判、交割规则差异巨大，务必聘请专业海外购房中介，规避各类交易陷阱。
“投资者不仅要吃透目标国家的地产法规，还要审慎筛选城市与物业类型。
以新西兰为例，多个热门投资城市的市场驱动因素各不相同，房价增值空间天差地别。不能只选定一个国家就盲目入场，还要在该国内部找准优质城市。”
购置海外投资房后，本土投资房会遇到的所有管理麻烦都会成倍放大。你需要对接不同时区、使用不同货币的当地中介与维修工人，还可能存在语言沟通障碍。除此之外，各国租客权益法规、地方房产税政策也互不相同。
尽管海外房产存在各类隐患、风险与运营难题，但住宅房贷禁令落地后，自管养老金受托人不得不把投资范围拓展至以往不会考虑的海外市场。
投资者对海外市场缺乏了解，这意味着整体投资风险显著上升，出现房产亏损的概率也随之提高。
如果你打算用养老金购置投资房产，一定要聘请专业购房中介获取独立建议，确认中介完全站在你的利益角度。不少中介大肆鼓吹海外房产投资，诱导客户高价入手开发过剩、增值潜力微弱的期房，务必谨慎甄别。
03
悉尼租金再创新高，Abbotsford独立屋一年暴涨41.3%至每周1300澳元！
悉尼租赁市场持续升温，部分城区独立屋租金在过去一年上涨超过40%。最新数据显示，全市独立屋租金中位数已升至每周850澳元的历史高位，单季度上涨6.3%。
根据Domain最新租金报告，内西区Abbotsford涨幅最大，独立屋周租金中位数上涨41.3%，达到1300澳元。
Bankstown地区的Milperra上涨29.4%至每周1100澳元，南区Monterey则上涨28.9%至每周1225澳元。
其他涨幅明显的城区包括：
Dover Heights上涨25%，至每周3500澳元；
North Bondi上涨22.4%，至每周2600澳元；
Brighton-le-Sands上涨22.4%，至每周1200澳元；
South Coogee上涨21.9%，至每周1950澳元；
Forest Lodge上涨21.9%，至每周1280澳元。
Domain首席住宅经济学家Nicola Powell表示，悉尼租金增长速度惊人，当前空置率仍处于同期历史低位，出租房供应持续紧张。
她指出，租金涨幅较高的城区通常独立屋出租数量较少，供给稀缺进一步加剧了租户之间的竞争。
公寓租金同样明显上涨。Concord West公寓周租金中位数上涨24%至645澳元，Enmore上涨19%至643澳元，Millers Point上涨18.2%至1300澳元。
试图搬往中央海岸以降低住房成本的租户也面临压力。Wamberal公寓租金上涨18%至每周590澳元，Gosford上涨16.4%至640澳元。
Powell认为，由于公寓相对独立屋更加可负担，越来越多租户转向公寓市场，也推动相关租金继续上涨。
PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo表示，悉尼新增住房项目以公寓为主，独立屋供应有限，因此一旦有独立屋进入租赁市场，通常会迅速被抢租。
在高租金压力下，合租独立屋的情况也越来越普遍，包括单亲家庭共同租住，或两对情侣分别居住在房屋不同楼层，以分摊住房成本。
部分专家预计，利率上升以及针对投资房的税收改革可能减少未来出租房供应，进一步推高租金。
Smartmove Professional Mortgage Advisors顾问Enosh Tampoe表示，今年利率上升已经增加房东持有成本，部分业主正试图通过提高租金弥补支出。
不过，新西兰此前调整投资房税收政策后的经验显示，投资者退出市场可能同时受到利率、融资成本和税务政策等多重因素影响，不能完全归因于单一政策。
对于悉尼租户而言，供应不足、人口增长和持有成本上升仍是推动租金上涨的主要压力。在空置率保持低位的情况下，短期内租金进一步上涨的风险仍然存在。
04
澳洲大型零售地产回报领跑商业市场，悉尼租金六年上涨31%
澳洲大型零售地产正成为商业地产市场中表现最强劲的资产类别之一。
CBRE报告显示，过去10年，大型零售地产年均投资回报率达到12.8%，未来回报率预计仍可达到约11%。其中，悉尼投资表现居全国首位，其后依次为布里斯班、阿德莱德、墨尔本和珀斯。
自2020年以来，全国大型零售物业租金累计上涨21%，悉尼涨幅达到31%。受符合规划要求的土地供应不足及建筑成本高企影响，全国空置率已降至2.8%。
CBRE大型零售租赁全国董事Shane Cook表示，这一市场的韧性主要来自稳定的全国性零售租户，以及日益多元化的品牌组合。
近期交易也反映出投资需求强劲。今年1月，Chadstone Homemaker Centre以8602.5万澳元成交，创下维州自2021年以来最大的大型零售交易。2月，Charter Hall据报以1.26亿澳元收购一组零售资产，其中包括Morayfield Supercentre。
在供应紧张和大额交易推动下，全国平均收益率过去两年收紧至6.1%，CBRE预计到2028年还将下降10个基点。
过去10年，大型零售地产年均交易额超过12亿澳元，大部分交易金额介于500万至5000万澳元之间。
目前，大型零售业约占澳洲零售总楼面面积的35%，并雇用约47万人。Bunnings Warehouse门店数量最多，Repco和Supercheap Auto紧随其后，Petstock和Petbarn也已进入前五。
大型停车场也为业主提供额外增值机会。部分闲置地块可用于建设McDonald’s、KFC、Wendy’s或Guzman y Gomez等独立门店，从而增加租金收入和资产价值。
尽管电商持续发展，实体购物需求仍然强劲。CBRE数据显示，在DIY市场中，约80%的消费者仍选择实体门店。
不过，各州不同的规划规定可能限制品牌扩张。例如，部分品牌可以进入昆州大型零售项目，却可能因新州规划要求而无法经营。
目前，全国大型零售物业人均可出租面积仅为0.22平方米。悉尼、堪培拉，以及昆州、新州和维州部分区域市场，仍存在明显供应缺口。
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